摘要： ??我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
买房问题请私信提问
提问：我有一个朋友，上个月过户的时候...
??我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：我有一个朋友，上个月过户的时候，在过户现场，一直跟业主纠缠在到底是先过户还是先转首付款上，雕叔从专业的角度来看，这个环节怎么做才是最合理的，而且也保证双方都没有怨言
回答：您好，这个问题常操作规流程是先过户后支付首付款，但也不排除反向操作，那如果双方都比较担心安全性，建议1.协商过户之前支付部分首付款，过户后在支付剩余首付款！建议2. 双方做银行资金监管，过户后双方确认解冻资金到业主账户，现在操作很方便很多银行可以在APP操作！[握手]
提问：最近银行查首付这么严格，雕叔对凑齐首付有啥见解。（首付钱是自己家跟一部分借的，但是也是从不同人转过来的）另外银行对首付的审查是无差别的吗，还是说只是个别抽查？到那一步才算安全，不会再被查？还望解答，谢谢
回答：最好就是不同人，然后每次都是一小笔一小笔这样转过来，夹在一些是你现金存入，5万8万的首付审查在你做按揭前就可以了，广州的银行会很严起码你的房贷放款了先才算安全一点
提问：雕叔好。最近看中一个小区的两套房子，一套是30楼的六楼，前面无遮但，景观比较好，相对更安静。另外一套是30楼的9楼，前面也无遮但，景观略差一点，相对没有那么安静。在价格差不多的情况下，哪个更值得入手呢？
回答：这个问题很难回答的，在价格差不多的情况下，可以考虑其他的因素：1、税费哪套多，哪套少？？2、这两套是否需要赎楼，赎楼费用几多？？3、交易周期和时间，看看哪一套更优？？？4、实在不行，就看业主面相，觉得跟哪一套交易安全？？5、抽签吧，如果前四项都做不了决定，那就抽签被
提问：雕叔，你好。想请问下下面三种纯投资买哪个比较好？（PS：三个都是富力天朗明居2房，首付有100万左右）1. 单价47754，面积61平，总价288万，17\/18层，西南方向，满5唯一，厅出大阳台户型方正2.单价44825，64平，总价288万，13\/26层，朝东，餐厅那儿没阳光，中介说客厅上午能照得到阳光3.单价41838，78平，总价327万，3\/18层，朝西
回答：您的这个问题很有代表性，谢谢您！！目前阶段您处于选定了小区，在预算总价、月供、首付既定的情况下，选定了小区，而下一步要解决的就是小区内产品户型的问题，请您耐心的读完上面一段话，你就明白我的意思，您目前处于第4阶段：确认需求——板块斟酌——小区确定——房源筛选——谈判交易——贷款办理收楼下面进入干货环节：1、价格上，因为楼层的问题，所以第三个的单价是最低，这个也无可厚非2、产品上：第一个和第三个户型的客厅，因为好多“门洞”的原因，导致客厅空间的完整性被破坏，其实用起来并不舒服，相当于被切碎了；第一个和第三个属于直厅（或者叫竖厅），第二个是横厅（或者叫侧出阳台，类似金碧世纪的65-69平的小两房户型）第二个户型的餐厅位采光极差，以及客厅的摆布怎么摆都是别别扭扭的，户型在人性化上的打分很低3、这几类户型：61平是s7，64平N3-N5、78平N3N4大致判断)，无论是东临车陂北路，还是西向望练车场，都只是真正的刚需上车户型，从居住体验感上来看，确实很一般般，太过一般了4、雕叔建议：100万首付，怎么会买这里、怎么会买这里、怎么会买这里，建议您退回到第二步第三步的：板块斟酌——小区确定，因为像这样子的条件之下， 有大把更优的选择，希望有机会交流一下
提问：法拍房在后面交易的时候有没有什么障碍，或者税啥的
回答：法拍房有可能有一些不可控的风险，比如难以收楼，有债务纠纷或者有长租约（即使你买了也不能赶走租客），再或者是房子被恶意占有之类如果已经交吉的法拍房的话，出来的价格不会便宜到哪里去，上架这个法拍房的人看到笋的早就开始叫朋友过来拍了另外税费，很多法拍房的业主是公司物业，税就很重了最后就是贷款，法院很多会要求10天内付清，现在你找银行做按揭都来不及，这时候就要涉及到垫资，担保费之类的，最后算回来不便宜哦
提问：雕叔您好，一直有个疑问，抵押贷放款到公司账上后，怎么安全转个人账上？
回答：这个问题，不是几句话写得清的，需要很长和曲折的路径转账，再加截断取现，而且并不是100%的安全，建议找专业的人付费解决吧。另外，我们不提供此类业务。[呲牙]
提问：雕叔，您好！本人单身女，近期想买套房自住，预算250万以内，首付150万左右，剩余公积金贷款+商业贷款，月供控制在六千以内，本人在体育中心上班，日常地铁出行，想购买近地铁的，小区绿化好的，楼龄不会太旧的，比较保值的房子，目前对购房区域很模糊，目标楼盘不清晰，希望雕叔给些建议，万分感激，谢谢！
回答：首付150万，总价250万，看来首付是5成左右，加上考虑月供6000元，则贷款额度在110万左右，所以房子总价150+110=260万左右1、考虑到地铁出行，以及体育中心上班的通勤，可以重点考虑天河东、番禺两个区域板块，3号线、5号线可直达，或者最多转一次线（比如7号线、比如13号线）2、可以重点考虑：番禺万博的250-270万总价的两房，比如雅居乐花园的一尺山居、挪威森林3、也可以考虑：天河东部片区，鱼珠的金碧世纪花园的两房，诸如此类。您的思路是对的：地铁、花园社区、楼龄在13-15年以内，大社区，这些就是你购买标的物的关键字
提问：家里需要截断再抵押买房，请教几个问题，谢谢。1.还清贷款后，婚内更名（2个名更为1个名）后，可以立马抵押出来吗？2.离婚后不满一年（名下无广州房），可以购买黄埔二手房吗？3.有贷款记录无在还贷款，广州无房，单身，在黄埔买房首付多少？谢谢。
回答：1.可以2.不管是黄埔还是其他区，都可以买。稍微有点影响的，是贷款，离婚不满一年按政策规定是只能贷六成的，我们可以马上贷七成。3.贷过，首付四成。
提问： 雕叔，我位于泉州市晋江市。去年89月份看了晋江几个楼盘，当时均价基本1万1左右。老公没钱当时错过了买新学区房机会。那时候不限购，也不用摇号。20年底到现在，泉州房价涨幅在40%以上，全国排名第一。现在孩子快四岁半了，考虑孩子以后上学还是得买个学区房，又担心房价再涨到时候更买不起。但目前市区近点的都只有二手房，一手房几乎没有。二手房均价毛坯都在1万5以上，一中核心中学的基本都是两万多-3万之间，且都是以前的安置房。新房现在都比较偏远。中介说市区还有一个学区房没售，但也是摇号，而且这边摇号并不公正，基本都是内定，电脑可操作那种。自己也就能拿出个三十万左右首付，二手房买不起，一手又觉得太远了。需要现在着急上车吗？还是建议买石狮那边，那边市区差不多一万一左右均价，离晋江也不算太远，开车半小时左右。泉州东海学区新房也得摇号，我们外地人，只能算非刚需名额，能摇到概率非常低，可能百分一都不到。均价一万四五左右。后续升值空间会大些。雕叔有什么建议呢？我现在需要赶紧上车吗？还是要再等等
回答：你好，在泉州有机会的话一定要买新房，如果实在实在新房抢不到就买二手，但二手房价建议在新房10%的上浮区间内。现在泉州楼市中房价最坚挺并且还在上涨的也就只有学区房了，前段时间泉州市里面一个典型的老破小，就是在鲤城区红梅新村，因为是属于泉州顶尖学校泉州师范学院附属小学的招生范围，卖出了泉州现在平均房价的三倍。在区域选择上，老城区不多说，可以根据自行条件去做选择，说说新区。首选1.5万/平米的东海，起码有涨到2万的潜在动力，价值点很多，是泉州行政中心，配套和生活资源更不用多说。其次是城东片区，房价为1.4万，其坐拥海峡体育中心、华侨大学、泉州第一医院城东分院、城东学园、中骏世界城、城东万达广场等配套，带动该片区品质的全面提升，人气越发旺盛。可以说，城东片区已成为“泉州最宜居的片区”。其次是江南、北峰、经开区、台商投资区。最后是洛江、晋江、石狮等周边区域。如果是作为中长期投资，板块价值兑现期可放宽至7年，可以考虑下：池店板块、江南板块、洛江万安板块以及台商投资区。这几个区域目前都是Z府重点发展区域，片区发展集中投入期，也是目前品牌房企扎堆进驻的区域。根据你的情况来看，我建议不要等，今年就可以买，毕竟是刚需，且孩子马上达到上学年龄，需要提前买房了，而且泉州这一轮基本上属于补涨，未来很难下跌，所以干等是没有任何价值的。石狮就不要去买了，偏了点，买房不能一味贪便宜。建议去尝试摇号新房，预算有限就牺牲一点面积，买个小户型先上车，以后再置换，一步步来。
提问：雕叔老师好。我也去了这个月您在深圳的线下讲座，平常也一直关注您发表的动态看法。觉得非常有道理。我的情况如下：原有一套布吉大芬桂芳园6期76平2房。17年310万购入，购入后一直未涨，终于在今年有些许补涨。现在同水平房子挂盘价380左右。今年原计划卖掉大芬房子后，和女朋友一起在福田购置小两房作为婚房。因为看着房价在涨，因此着急就先掏空6个钱包并找亲戚四处借钱先上了车。本来想着布吉房子卖掉后即可还上，但是715突发新政对未满5年，打击太大，一下市场冷淡，再加上未满5年，突然卖不出去。随着布吉的补涨，现在我的房子的挂盘价345万已经是小区最低，但是到现在12月份，空有偶尔看房人员，仍然没有意向买家。现在找亲戚借的钱当时说好了3个月就还，但没有计划到楼市新政现在钱还不上十分愧疚，并且家里人压力都很大，自己心里更加难受愧疚。再加上每月2个房子的月供一起2万多，现金流非常非常紧张，现在借贷无现金流。我自己的目前的想法：1.感觉布吉未来已经没有多少涨价空间了，因此考虑还是先卖出。如果抵押一部分钱出来改善现金流，担心最后涨价还抵不上贷款的摩擦成本。因此没有选择这条路。2.手上无积蓄加入借债月供，压力很大，对父母亲戚更是愧疚。因此希望尽快摆脱这个情况。3.担心经济压力太大会严重影响生活的幸福程度。特别是刚刚成立的小家庭。我的提问：1.布吉大芬是不是确实没有太多空间了？2.我是今年继续在目前小区最低价的基础上，继续降价以求快速卖出？还是再等一等市场有没有稍微回暖的情况？比如您一直提到的明年小阳春。3.或者您有其他更好的建议谢谢
回答：看了太多“打新哪个套利空间最大?”“500万买哪里升值最快?”这类快餐式提问，能触动我的问题已经很少，今天却被你的提问触动了，因为它真实，诚恳，不功利，又充满信任。我们活在到处都是投资客的世界里，快忘了深圳还有无数不求暴富、只求安稳的普通人。煽情结束，回复问题。桂芳园六期76平两房，16年市场价300万，底部徘徊四年，今年终于洼地补涨100万。我在链家看到了你这套房子 ，四套76平挂盘价都在400万以上，69平都挂380万，你这套345万竟然无人问津，不奇怪吗?我看到链家把一套76平403万，一套71平400万的标为主推的必看好房，你这套76平345万的反而不是，不奇怪吗?你有没想过，你这套房子不好卖，不是因为不够便宜，也不是市场过冷，而是X家获得的利益不够而不愿去推呢?你有没想过，你看到的和中介告诉你的可能不是真实的市场，实际上调控后布吉在补涨，成交也在放量，你这套房子绝对不止345万，再降价甩卖更会血亏。我的建议，一是做抵押贷缓解压力，摩擦成本不过几万块，远好过亏几十万甩卖。二是向X家或X原妥协，让他们给你标上必看好房，帮你主推。我个人更建议第一条，相信我，坚持一年你的房子可以卖到400万。
很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复
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